Mitä kiracyn oikeudet ovat, jos vuokranantaja myy asunnon?

Alanyassa asuvien vuokralaisten opas 2026

Lyhyt vastaus: Vaikka vuokraamasi asunto tai huvila Alanyassa myytäisiin, vuokrasopimuksesi ei pääty automaattisesti. Uusi omistaja tulee voimassa olevan sopimuksen osapuoleksi Turkin velvoitelain (TBK) nojalla — hän ei voi häätää sinua heti, korottaa vuokraa mielivaltaisesti eikä sivuuttaa vuokravakuuttasi. Häätö on mahdollinen vain laissa erikseen luetelluilla perusteilla, määräaikoja noudattaen ja tuomioistuimen päätöksellä.

Alanyassa, Mahmutlarissa, Obassa, Kestelissä ja Tosmurissa pitkäaikaisina vuokralaisina asuu tuhansia ulkomaalaisia — venäläisiä, saksalaisia, skandinaaveja, brittejä ja Lähi-idästä muuttaneita. Heille kysymys ”vuokranantaja siirsi omistusoikeuden, mitä nyt tapahtuu?” nousee esiin joka vuosi. Tässä artikkelissa käymme läpi sekä vuokralaisen oikeudet Turkin lain mukaan että yksityiskohtia, jotka koskevat erityisesti ulkomaalaisia vuokralaisia: oleskelulupaa, käännöksiä ja tiedoksiantoja.

1. Päättyykö vuokrasopimus, jos kiinteistö myydään?

Ei pääty. Turkin velvoitelain 310 §:ssä todetaan selkeästi: vaikka vuokrattu kiinteistö vaihtaa omistajaa myynnin, perinnön tai muun syyn vuoksi, uusi omistaja astuu voimassa olevan vuokrasopimuksen osapuoleksi sellaisenaan. Käytännössä tämä tarkoittaa:

• Vuokran määrä, sopimuskausi ja kaikki muut ehdot pysyvät voimassa muuttumattomina.
• Uusi omistaja ei voi pyytää sinua lähtemään pelkästään sillä perusteella, että hän on nyt omistaja.
• Se, onko sopimuksesi suomen-, englannin- vai turkinkielinen, tai se, että olet ulkomaalainen, ei vaikuta tähän suojaan — Turkin laki ei tee eroa vuokrasopimuksen osapuolten kansalaisuuden perusteella.

Vaikka lainhuutotodistus (TAPU) siirtyisi uudelle omistajalle, oikeutesi asua kiinteistössä vuokralaisena on suojattu laissa mainittuja poikkeuksia lukuun ottamatta.

2. Millä edellytyksin uusi omistaja voi häätää sinut?

Uuden omistajan yleisin keino on häätö omaa tarvetta varten (TBK 351 §). Tämä edellyttää:

1. Uuden omistajan on osoitettava, että hän tarvitsee kiinteistön asunnoksi tai liiketilaksi itselleen, puolisolleen, jälkeläisilleen, vanhemmilleen tai henkilöille, joista hän on lain nojalla elatusvelvollinen.
2. Uuden omistajan on toimitettava vuokralaiselle kirjallinen ilmoitus (yleensä julkisen notaarin kautta lähetettävä virallinen huomautus) yhden kuukauden kuluessa lainhuutotodistuksen (TAPU) siirrosta.
3. Ilmoituksen jälkeen vuokralaiselle on annettava vähintään 6 kuukauden aika muuttaa pois — häätöä ei voi vaatia ennen tämän ajan kulumista.
4. Jos vuokralainen ei muuta määräajan umpeuduttua, uuden omistajan on nostettava häätökanne raastuvanoikeudessa (Sulh Hukuk Mahkemesi) — pakkomuuttoa ei voi toteuttaa ilman tuomioistuimen päätöstä.
5. Tuomioistuin vaatii konkreettista näyttöä siitä, että tarve on aito, vilpitön ja välttämätön — pelkkä toteamus ”talo on minun, haluan sinut ulos” ei riitä.

Jos uusi omistaja laiminlyö tämän yhden kuukauden ilmoitusajan, hän ei menetä häätöoikeuttaan kokonaan — hän voi tällöin nostaa kanteen yhden kuukauden kuluessa vuokrakauden päättymisestä.

Tärkeää ulkomaalaisille vuokralaisille: Virallisen huomautuksen vastaanottopäivä voi kytkeytyä oleskelulupasi tai osoiterekisteröintisi tietoihin. Jos epäilet, ettet ymmärtänyt saamaasi ilmoitusta, käänny välittömästi auktorisoidun kääntäjän tai turkinkieltä osaavan asianajajan puoleen. Määräajat kuluvat eteenpäin — ”en ymmärtänyt” ei pysäytä niitä.

3. Voiko vuokraa korottaa asunnon myynnin jälkeen?

Ei voi. Omistajan vaihtuminen ei itsessään ole peruste vuokrankorotukselle. Vuokrankorotuksen enimmäismäärä on sidottu Turkin tilastokeskuksen (TÜİK) julkaisemaan kuluttajahintaindeksin (TÜFE) 12 kuukauden keskimääräiseen muutosprosenttiin Turkin velvoitelain 344 §:n nojalla. Prosentti päivittyy kuukausittain: esimerkiksi TÜİK:n 3. heinäkuuta 2026 julkistamien kesäkuun lukujen perusteella heinäkuussa 2026 uusittavissa asuinhuoneiston vuokrasopimuksissa enimmäiskorotus on 32,03 %. Koska luku muuttuu joka kuukausi, tarkista oman uusimiskuukautesi voimassa oleva prosentti TÜİK:n virallisista tiedotteista.

Jos vuokrasopimus on kestänyt viisi vuotta, jompikumpi osapuoli voi hakea tuomioistuimelta vuokran tarkistamista (kira tespit davası) markkinahinnan perusteella — mutta tämäkään ei tapahdu automaattisesti, vaan vaatii tuomioistuimen päätöksen.

4. Kenelle vuokravakuus ja vuokramaksut kuuluvat?

• Vuokravakuus on vakuus, joka on palautettava vuokralaiselle sopimuksen päättyessä. Kiinteistön vaihtaessa omistajaa tämä velvollisuus siirtyy yleensä uudelle omistajalle.
• Uuden omistajan on ilmoitettava kirjallisesti tilinumero (IBAN), jolle vuokra maksetaan. Jos ilmoitusta ei ole tehty, maksaminen vanhoille tilitiedoille ei aiheuta sinulle sopimusrikkomusta.
• Jos uusi omistaja kieltäytyy antamasta tilinumeroa, voit hakea tuomioistuimelta vuokran talletuspaikan määräämistä (tevdi mahalli) — tämä tarkoittaa, että vuokra talletetaan virallisesti erilliselle tilille turvaan.

Tämä on erityisen tärkeää ulkomaalaisille vuokralaisille, jotka maksavat vuokransa ulkomailta pankkisiirrolla Turkkiin. Vaadi tilinumeron muutos aina kirjallisesti — se suojaa sinua mahdollisia myöhempiä ”et maksanut vuokraa” -väitteitä vastaan.

5. Onko vuokralaisella velvollisuus näyttää asuntoa?

TBK 319 §:n mukaan vuokralaisella on velvollisuus sallia kiinteistön esittely myyntiä tai uudelleenvuokrausta varten kohtuullisessa määrin. Tämä ei kuitenkaan ole rajoittamaton oikeus:

• Käyntiajasta on ilmoitettava riittävän ajoissa etukäteen.
• Vuokralaisen arkea ja yksityisyyttä on kunnioitettava.
• Liiallisia tai kohtuuttomia vaatimuksia vastaan vuokralainen voi hakea oikeusturvaa tuomioistuimelta (tarvittaessa raastuvanoikeudesta).

6. Häädön jälkeinen uudelleenvuokrauskielto

Uusi omistaja, joka on saanut häädön omaa tarvetta varten, ei saa vuokrata kiinteistöä kolmeen vuoteen muulle kuin entiselle vuokralaiselle ilman perusteltua syytä (TBK 355 §). Jos tätä kieltoa rikotaan, entinen vuokralainen voi vaatia vahingonkorvausta, jonka on oltava vähintään viimeisen vuoden vuokraa vastaava summa. Tämä säännös on tarkoitettu estämään häätöperusteiden väärinkäyttö.

7. Lisäasioita Alanyassa asuville ulkomaalaisille

Oleskelulupa ja vuokrasopimus

Lyhytaikaisen oleskeluluvan hakeminen tai uusiminen Turkissa perustuu yleensä vuokrasopimukseen tai lainhuutotodistukseen (TAPU). Jos omistaja vaihtuu:

• Maahanmuuttovirastolle (Göç İdaresi) ilmoittamasi osoite on edelleen voimassa — pelkkä omistajan vaihtuminen ei edellytä osoitteen päivittämistä.
• Jos sinun kuitenkin todella täytyy muuttaa pois ja vaihdat osoitetta, päivitä uusi osoite ajoissa e-ikamet-järjestelmässä; muuten voit kohdata ongelmia oleskelulupasi uusimisessa.

Tiedoksianto ja kielimuuri

Virallinen huomautus (ihtarname) ja oikeudenkäyntiin liittyvät tiedoksiannot laaditaan turkiksi. Jos et ymmärrä saamaasi asiakirjaa:

• Käännätä se auktorisoidulla kääntäjällä välittömästi — älä anna määräaikojen kulua umpeen.
• Turkia taitamattomalle vuokralaiselle asianajajan edustus valtakirjalla on käytännöllinen ratkaisu: se vähentää riskiä, että sinun täytyy olla henkilökohtaisesti paikalla oikeudessa.

Käytännön vinkki paikallisesti

Alanyassa, Mahmutlarissa ja Obassa ulkomaalaisia vuokralaisia on paljon. Taloyhtiöiden isännöitsijät ovat usein tietoisia omistajan vaihtumisesta — kannattaa tarkistaa uuden omistajan yhteystiedot isännöitsijältä tai kiinteistövälittäjältä. Tämä ennaltaehkäisee sekaannuksia vuokramaksujen ja tiedoksiantojen suhteen.

9. Yhteenveto ja oikeudellinen apu

Asunnon myyminen ei tarkoita automaattista häätöä eikä vuokrankorotusta — Turkin velvoitelaki suojaa vuokralaista myös uutta omistajaa vastaan. Määräajat, virallisen huomautuksen muotovaatimukset, vuokrankorotuksen laskeminen ja — ulkomaalaisille erityisen tärkeät — tiedoksiannot, käännökset ja oleskelulupa-asiat on kaikki hoidettava oikein. Oikeuksien menettämisen välttämiseksi suosittelemme ottamaan alusta alkaen yhteyttä vuokraoikeutta tuntevaan asianajajaan.

Jos sinulla on kysyttävää vuokraamisesta, häädöstä tai kiinteistöoikeudesta Alanyassa, voit ottaa yhteyttä asianajaja Sibel Demiralin toimistoon tai käyttää ”Kysy asianajajalta” -palveluamme.

Lähteet / Viralliset lähteet

• Turkin velvoitelaki (laki nro 6098), virallinen täysversio – mevzuat.gov.tr
• TÜİK – Kuluttajahintaindeksi (TÜFE) -tietoportaali
• Maahanmuuttovirasto (Göç İdaresi Başkanlığı) – e-ikamet-järjestelmä (oleskelulupa-asiat ulkomaalaisille)

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseen tiedottamiseen eikä korvaa yksittäiseen tilanteeseesi räätälöityä oikeudellista neuvontaa.