Turvallinen maksujärjestelmä kiinteistökaupoissa käynnistyy 1.12.2026 – mitä ostajan ja myyjän pitää tietää?

Asunnon, huoneiston tai tontin kaupassa maksun suorittaminen saa 1.12.2026 alkaen uudet pelisäännöt. Kiinteistökaupan turvallinen maksujärjestelmä on Turkin kauppa- ja teollisuusministeriön (Ticaret Bakanlığı) säätämä pakollinen maksumalli, jonka tavoitteena on varmistaa, että omistusoikeus ja kauppahinta vaihtavat omistajaa täsmälleen samaan aikaan. Järjestelmän käyttöönotto on siirtynyt kahdesti, mutta nyt voimaantulopäivä on vahvistettu. Alanya on vilkas kiinteistömarkkina sekä kotimaisille että ulkomaisille ostajille, joten muutos koskettaa kaikkia osapuolia suoraan. Tässä artikkelissa kerromme, mistä järjestelmässä on kyse, mitkä kaupat se kattaa, miten aikataulu on muuttunut ja mitä on vielä auki.

Mikä on kiinteistökaupan turvallinen maksujärjestelmä?

Kiinteistökaupoissa yleisin riski on joko se, että kauppahinta maksetaan mutta omistusoikeustodistusta (lainhuutotodistus, TAPU) ei siirretä, tai päinvastoin: omistusoikeus siirtyy mutta kauppahintaa ei saada kokonaan. Käteisen kuljettaminen käsin, väärennetyt tilitositteet, viime hetkellä peruutetut tilisiirrot ja väärennettyjen valtakirjojen varassa tehdyt kaupat ovat tyypillisiä esimerkkejä tällaisista riskeistä.

Ministeriön ilmoituksen mukaan järjestelmän tarkoitus on suojata ostajaa ja myyjää petokselta ja väärennöksiltä, vähentää harmaata taloutta ja varmistaa, että rahansiirto tapahtuu turvallisessa ympäristössä. Käytännössä ostajan suorittama kauppahinta ei siirry myyjälle ennen kuin omistusoikeustodistuksen (TAPU) siirto on rekisteröity – eikä rekisteröintiä voida tehdä ennen kuin kauppahinta on talletettu järjestelmään. Omistusoikeus ja maksu siirtyvät siis samanaikaisesti.

Oikeusperusta ja aikataulu: 1.7. → 1.10. → 1.12.2026

Järjestelmän oikeusperusta on ministeriön asetus kiinteistökaupasta (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik). Aikataulu on kehittynyt seuraavasti:

• 29.4.2026: Asetusmuutoksella turvallinen maksujärjestelmä määrättiin pakolliseksi kaikissa kiinteistökaupoissa, joissa kauppahinta maksetaan osittain tai kokonaan käteisellä, tilisiirrolla tai sähköisenä varainsiirrona (EFT). Alkuperäiseksi voimaantulopäiväksi asetettiin 1.7.2026, ja ministeriölle annettiin oikeus siirtää päivämäärää enintään kolmella kuukaudella.
• 26.6.2026: Ministeriö käytti siirto-oikeuttaan ja siirsi voimaantulon 1.10.2026:een.
• 28.9.2026: Ministeriö tiedotti, että pankkien tekninen infrastruktuuri on vielä kesken, ja ilmoitti uudeksi pakolliseksi voimaantulopäiväksi 1.12.2026. Tiedote on saatavilla ministeriön sivustolla.
• 1.10.2026: Muutos julkaistiin virallisessa lehdessä (Resmî Gazete) ja tuli voimaan. Anadolu-uutistoimisto uutisoi muutoksesta. 1.12.2026 kirjattiin nyt virallisesti asetustekstiin.

Ministeriön tiedotteen mukaan Turkin Maanmittauslaitoksen (TKGM – Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) tietojärjestelmien ja pankkien välinen tiedonsiirto-infrastruktuuri on valmis, mutta pankkien omat tekniset järjestelmät ovat vielä työn alla. Suunnitelmissa on myös pilottivaihe ennen täyttä käyttöönottoa.

Mitkä kaupat järjestelmä kattaa?

Käteinen, tilisiirto ja sähköinen varainsiirto

Virallisten tiedotteiden mukaan velvoite koskee kiinteistökauppoja, joissa kauppahinta maksetaan osittain tai kokonaan käteisellä, tilisiirrolla tai sähköisenä varainsiirrona (EFT). Kyse ei siis ole pelkästään kiinteistönvälittäjien kautta tehtävistä kaupoista – säännöt koskevat kaikkia näillä maksutavoilla toteutettavia kiinteistökauppoja. On myös huomionarvoista, että asetuksessa puhutaan yleisesti ”kiinteistökaupoista” erottelematta asuntoja, liiketiloja tai tontteja toisistaan.

Vielä avoimia kysymyksiä

Asetusmuutoksella päätettiin, että ministeriö valtuuttaa järjestelmän rakentamiseen ja ylläpitoon erillisen integraattorin. Järjestelmä rakennetaan kauppaministeriön, ympäristö- ja kaupunkisuunnitteluministeriön sekä integraattorin välisen sopimuksen pohjalta. Uutisten perusteella seuraavat asiat vahvistetaan vasta tässä sopimuksessa:

• Mitkä kiinteistökaupat jäävät järjestelmän ulkopuolelle,
• tarvitaanko pilottivaihe ja mikä on sen laajuus,
• maksujärjestelmän käyttömaksu ja sen jakautuminen osapuolten kesken.

Tähän mennessä ei ole siis julkisesti kerrottu, mitkä kaupat mahdollisesti vapautetaan velvoitteesta tai kuinka paljon yksittäinen transaktio maksaa. On tärkeää seurata ministeriön ja Maanmittauslaitoksen (TKGM) tiedotteita ennen 1.12.2026.

Mitä Alanyan ostajien ja myyjien pitää ottaa huomioon?

Kauppasopimus, käsiraha ja maksuaikataulu

Kiinteistön kauppasopimus on Turkin velvoiteoikeuden mukaan (Turkin velvoitelaki (TBK), 6098/237 §) pätevä vain virallisessa muodossa, ja omistusoikeus siirtyy vasta kiinteistörekisteriin (Maanmittauslaitos, TAPU) tehtävällä kirjauksella. Käytännössä osapuolet sopivat usein käsirahasta tai ennakkomaksusta ennen varsinaista rekisteröintiä. Kun kaupan on tarkoitus rekisteröidä 1.12.2026 jälkeen, sopimuksessa kannattaa kirjata selvästi, missä vaiheessa ja millä tavoin maksu suoritetaan. Myös käsirahan palautus, kaupan purkaminen sekä tilanteet, joissa järjestelmä ei vielä ole käytössä tai tekniset ongelmat viivyttävät toimitusta, on hyvä säännellä etukäteen – näin vähennetään myöhempien riitojen riskiä.

Ulkomaiset ostajat ja valuuttamaksut

Huomattava osa Alanyan kiinteistökaupoista tehdään ulkomaalaisten ostajien kanssa, ja kauppahinta lähetetään usein ulkomailta tilisiirtona. Koska järjestelmä kattaa nimenomaan käteisen, tilisiirrot ja sähköiset varainsiirrrot, myös ulkomaalaisille tehtävissä asuntokaupoissa maksuliikenne on suunniteltava uusien sääntöjen mukaan. Koska virallisissa tiedotteissa ei ole toistaiseksi selostettu yksityiskohtaisesti, miten valuuttamaksut integroidaan järjestelmään, on suositeltavaa, että ostajat, joiden kaupan rekisteröintipäivä osuu joulukuulle tai sen jälkeiseen aikaan, ottavat yhteyttä pankkiinsa ajoissa.

Suoja petoksia vastaan

Järjestelmän keskeinen tavoite on vähentää väärennettyihin tositteisiin, ilmoituksiin ja valtakirjoihin liittyviä petoksia. Siihen asti, kun järjestelmä on käytössä, on kuitenkin syytä olla varuillaan erityisesti sosiaalisen median kautta tapahtuvien huijausten – kuten Instagram-petosten – suhteen. Kiinteistörekisterimerkintä, omistajan henkilöllisyys ja mahdollisen valtakirjan pätevyys on aina tarkistettava ennen kaupan rekisteröintiä. Kiinteistörekisteritiedot voi tarkistaa Turkin sähköisen asiointiportaalin kautta (e-Devlet – Turkin virallinen sähköinen asiointipalvelu) tai suoraan Maanmittauslaitoksen (TKGM) toimistosta.

Vuokralaisen asema myytävässä asunnossa

Maksutavan muutos ei vaikuta myytävän kiinteistön vuokralaisen asemaan. Kun kiinteistö vaihtaa omistajaa, uudesta omistajasta tulee vuokrasopimuksen osapuoli. Tämän vuoksi vuokralaisen oikeudet ja häädön edellytykset on syytä selvittää ennen ostopäätöstä.

Tilanne ennen 1.12.2026

Ministeriön 28.9.2026 antaman tiedotteen mukaan pakollinen soveltaminen alkaa 1.12.2026. Sitä ennen tehtävissä omistusoikeuden siirroissa turvallisen maksujärjestelmän käyttö ei ole pakollista. On kuitenkin huomattava, että pankkien infrastruktuurin valmistuminen ja mahdollinen pilottivaihe voivat vaikuttaa aikatauluun. Jos kaupan rekisteröintipäivä osuu marraskuun lopun ja joulukuun alun välille, kannattaa seurata viranomaisten ajantasaisia tiedotteita lähellä transaktiopäivää.

Tämä artikkeli on tarkoitettu yleiseksi tiedoksi eikä korvaa oikeudellista neuvontaa. Yksittäistä tilannetta arvioitaessa on aina noudatettava voimassa olevaa lainsäädäntöä ja viranomaisten ajantasaisia tiedotteita.