Asunnon ostaminen ulkomaalaisena Alanyassa ja oleskelulupa (2026) – Ajantasainen opas

Alanya on vuosikausia kuulunut ulkomaisten sijoittajien suosituimpiin kohteisiin Turkissa. Viimeisten neljän vuoden aikana tilanne on kuitenkin muuttunut merkittävästi: tiettyjä asuinalueita suljettiin ulkomaalaisten oleskelulupahakemuksilta, kiinteistöperusteisen oleskeluluvan arvoraja nostettiin ja markkinat yleisesti hidastuivat. Nämä muutokset jättivät paljon kysymysmerkkejä niin ostajille kuin myyjillekin. Kesäkuussa 2026 voimaan tullut uusi asetus avaa Alanyalle uuden vaiheen.

Tässä oppaassa käymme läpi kaiken oleellisen: miten ulkomaalainen voi ostaa asunnon Alanyassa, mitä oleskelulupa ja kansalaisuus edellyttävät, mitkä ovat keskeisimmät oikeudelliset riskit ja mitä markkinatilastoista tällä hetkellä näkyy.

Suljetut alueet avattu uudelleen

Vuonna 2022 Turkin sisäministeriön alainen Maahanmuuttovirasto (Göç İdaresi Başkanlığı) sulki 1 169 asuinaluetta 62 eri provinssissa uusilta oleskelulupahakemuksilta – aluksi niissä kunnissa, joissa ulkomaalaisten osuus väestöstä ylitti 25 prosenttia, ja myöhemmin raja laskettiin 20 prosenttiin. Alanyassa sulkeminen koski Mahmutlarin, Kestelin, Kargıcakin ja Avsallarin asuinalueita.

Käytännön vaikutus oli selvä: ulkomaalainen, joka osti asunnon näiltä alueilta, sai kyllä omistusoikeustodistuksen (TAPU) omiin nimiinsä, mutta ei voinut hakea oleskelulupaa kyseiseen osoitteeseen. Tämä supisti ulkomaista kysyntää huomattavasti ja loi epävarmuutta myös myyjien kannalta.

4. kesäkuuta 2026 alkaen rajoitus on poistunut. Mahmutlarissa, Kestelissä, Avsallarissa ja Kargıcakissa – sekä monilla muilla aiemmin suljetuilla alueilla – ulkomaalaiset voivat jälleen hakea oleskelulupaa. Alanya-Alanya Alueen Kauppakamarin (ALTSO) puheenjohtaja Eray Erdem totesi rajoituksen poistumisen hyödyttävän niin aluetta kuin koko maan talouttakin.

Tärkeä huomio: Asuinalueiden status päivittyy ajoittain. Oleskelulupahakemuksessa ratkaisevaa on tilanne hakemuksen jättöhetkellä. Tarkista siis aina ennen vuokrasopimuksen (vuokrasopimus) allekirjoittamista tai omistusoikeuden siirtoa, onko osoite avoinna oleskeluluvalle. Tänään avoin alue voi sulkeutua uudelleen, jos ulkomaalaisten osuus väestöstä taas ylittyy.

Kiinteistöperusteinen oleskelulupa: arvoraja

Yksi yleisimmistä sekaannusten aiheista on kiinteistöperusteisen lyhytaikaisen oleskeluluvan arvoraja. Ratkaisevaa on kiinteistön hankintapäivämäärä.

16.10.2023 ja sen jälkeen hankitut kiinteistöt

Näissä tapauksissa omistusoikeustodistukseen (TAPU) merkityn kauppahinnan on vastattava vähintään 200 000 USD:a Turkin liiroina Turkin keskuspankin myyntikurssin mukaan hankintapäivänä. Arviokirjaa tai arviointikertomusta ei hyväksytä – ainoastaan TAPU:ssa mainittu kauppahinta on ratkaiseva.

Tämä on käytännössä erittäin tärkeä yksityiskohta: jos TAPU:ssa ilmoitetaan todellista matalampi hinta, oleskelulupahakemus voidaan hylätä, vaikka kiinteistön markkinaarvo ylittäisi 200 000 USD.

26.4.2022 – 16.10.2023 välisenä aikana hankitut kiinteistöt

Tänä ajanjaksona hankituissa kiinteistöissä sovelletaan edelleen 75 000 USD:n arvorajaa suurkaupungeissa ja 50 000 USD:n rajaa muissa kaupungeissa, ja lisäksi vaaditaan arviokirja (arviointikertomus). Koska Antalya on suurkaupunkistatuksella, Alanyassa sijaitsevan kiinteistön osalta sovelletaan 75 000 USD:n rajaa.

Ennen 16.10.2023 hankitut kiinteistöt

Ennen tätä päivämäärää hankittuihin kiinteistöihin ei sovelleta 200 000 USD:n vaatimusta.

Kiinteistön käyttötarkoitus

Kiinteistön on oltava rekisteröity kiinteistörekisterissä (Tapu Müdürlüğü) asuinkäyttöön. Liiketilat, tontit tai varastot eivät kelpaa tämän oleskelulupakategorian perusteeksi. Jos ostat sijoitustarkoituksessa liiketilaa tai maata, pidä tämä ero mielessä.

Turkin kansalaisuus kiinteistösijoituksen kautta

Asunnon ostaminen Alanyassa voi tietyin edellytyksin avata tien Turkin kansalaisuuteen. Vaatimukset ovat:

• Kiinteistösijoituksen kokonaisarvo on vähintään 400 000 USD,
• TAPU:hun on merkittävä kolmen vuoden myyntikielto (ns. satamama şerhi).

Vaatimus ei edellytä yhtä ainutta kiinteistöä – useampi kohde hyväksytään, jos niiden yhteisarvo ylittää 400 000 USD.

Prosessi etenee pääpiirteittäin seuraavasti: kiinteistö ostetaan, Turkin maanmittauslaitokselta (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) haetaan soveltuvuustodistus, haetaan lyhytaikainen oleskelulupa ja sen jälkeen jätetään kansalaisuushakemus paikalliselle väestörekisteriviranomaiselle. Kansalaisuushakemuksessa on lisäksi teknisiä vaatimuksia, kuten maksutapa, valuutanvaihtoehto ja arviointikertomus – nämä päivittyvät ajoittain, joten tarkista voimassa olevat säädökset ennen hakemuksen jättämistä.

Markkinatilanne: mitä luvut kertovat?

Vuonna 2025 ulkomaalaisille myytiin 21 534 asuntoa – yhdeksän vuoden alin lukema. Ulkomaalaisten osuus kaikista asuntokaupoista oli enää 1,3 prosenttia. Istanbul johti tilastoja 7 989 asunnolla, Antalya oli heti perässä 7 118 asunnolla.

Eniten ostivat venäläiset (3 649 asuntoa), sitten iranilaiset, ukrainalaiset, saksalaiset ja irakilaiset. GİGDER:in (Turkin kiinteistönkehittäjien liiton) puheenjohtaja Bayram Tekçe nimesi laskun syiksi hintojen nousun sekä oleskelulupakäsittelyn ja viranomaisasioinnin hidastumisen.

Tätä taustaa vasten on helppo ymmärtää, miksi kesäkuun 2026 muutos on Alanyalle niin merkittävä. Mahmutlar, Kestel, Avsallar ja Kargıcak ovat historiallisesti olleet suosituimpia alueita ulkomaalaisten ostajien keskuudessa. Niiden avautuminen uudelleen luo odotuksia erityisesti käytettyjen asuntojen markkinoiden vilkastumisesta.

Ulkomaalaisen asunnon ostamisen oikeudellinen kehys

Useimmat kiinteistösivustot käsittelevät aihetta lähinnä hintojen ja oleskeluluvan näkökulmasta. Jotta ulkomaalainen voi ostaa kiinteistön Turkissa ilman ikäviä yllätyksiä, on hyvä tuntea myös oleelliset oikeudelliset yksityiskohdat.

Kiinteistörekisterilaki (Laki nro 2644) 35 §: vastavuoroisuus ja pinta-alarajat

Ulkomaalaisten luonnollisten henkilöiden kiinteistönhankintaa Turkissa sääntelee kiinteistörekisterilain (Tapu Kanunu, laki nro 2644) 35 §. Sen mukaan ulkomaalaiset voivat hankkia kiinteistöjä Turkissa, jos he ovat presidentin hyväksymien maiden kansalaisia ja noudattavat lakisääteisiä rajoituksia.

Keskeinen rajoitus on, että ulkomaalaisten luonnollisten henkilöiden omistamien kiinteistöjen yhteispinta-ala ei saa ylittää kymmentä prosenttia kyseisen kunnan yksityisomistuksessa olevasta maapinta-alasta. Lisäksi yksittäisen ulkomaalaisen omistamien kiinteistöjen kokonaismäärällä on valtakunnallinen enimmäisraja. Asuinasuntokaupassa nämä rajat harvoin tulevat vastaan, mutta suurten tonttien tai monien kohteiden kohdalla tilanne kannattaa tarkistaa.

Sotilaskieltoalueet ja turvallisuusrajoitukset

Ennen kaupan rekisteröintiä kiinteistörekisteriviranomainen (Maanmittauslaitos / Tapu Müdürlüğü) tarkistaa, sijaitseeko kiinteistö sotilaskieltoalueella tai erityisellä turvallisuusvyöhykkeellä. Tämä selvitys voi pidentää kaupan läpivientiaikaa. Jos selvitys on kielteinen, kiinteistöä ei voida myydä ulkomaalaiselle. Siksi on viisaampaa odottaa selvityksen tulosta ennen kauppahinnan täydellistä maksamista.

Esisopimus ja TAPU-merkintä rakennusvaiheessa olevissa kohteissa

Huomattava osa ulkomaalaisista ostajista Alanyassa hankkii asunnon rakennusvaiheessa olevista projekteista – niin sanottu ns. off-plan-osto. Tällaisessa kaupassa ostajan tärkein turva on julkisen notaarin (julkinen notaari) vahvistama esisopimus ja sen kirjaaminen TAPU:hun.

Pelkkä yksityiskirjallinen sopimus ei täytä kiinteistön esisopimuksen muotovaatimusta. Notaarin vahvistama ja TAPU:hun kirjattu esisopimus on tehokkain suoja tilanteessa, jossa kiinteistö myytäisiin kolmannelle tai siihen kohdistettaisiin ulosotto (ulosotto). Lisäksi ennakkomaksulliset asuinrakennushankkeet kuuluvat kuluttajansuojalain (laki nro 6502, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun) soveltamisalaan, mikä tuo ostajalle lisäsuojaa.

Off-plan-ostoa harkitsevan ulkomaalaisen kannattaa ennen sopimuksen allekirjoittamista tarkistaa: rakennuslupa, rakennusrasite (kat irtifakı – kiinteistöön ennen rakennuksen valmistumista perustettu oikeus, joka poikkeaa valmiin rakennuksen osakerakenteesta eli kat mülkiyetistä) sekä kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja rasitteet.

TAPU:n kauppahinnan ja todellisen hinnan ero

Yleinen virhe on ilmoittaa TAPU:ssa todellista alhaisempi kauppahinta leimaveron säästämiseksi. Ulkomaalaiselle ostajalle tästä aiheutuu kaksi erillistä riskiä:

Oleskelulupariski: Koska 16.10.2023 jälkeen hankituissa kiinteistöissä arvoraja lasketaan TAPU:n hinnan perusteella, alavireinen ilmoitus voi johtaa siihen, ettei 200 000 USD:n raja täyty – ja oleskelulupahakemus hylätään.

Veroriski: Kun kiinteistö myöhemmin myydään, luovutusvoitto (arvonnousuvero / değer artış kazancı) lasketaan TAPU:ssa olevan hankintahinnan perusteella. Jos hankintahinta on ilmoitettu alhaisena, myyntivoitto näyttää keinotekoisesti suurelta ja verotaakka kasvaa. Lisäksi aliperitystä leimamaksusta voi seurata veronkorotus.

Toimivaltainen tuomioistuin riitatilanteessa

Kiinteistöä koskevissa esineoikeudellisissa riita-asioissa toimivaltainen tuomioistuin on kiinteistön sijaintipaikan tuomioistuin – tämä toimivalta on ehdoton. Alanyassa sijaitsevan kiinteistön TAPU:n kumoamis- tai rekisteröintikanne käsitellään siis Alanyassa, vaikka ostaja asuisi ulkomailla. Kuluttajasuhteeksi katsottavissa asuntokauppariidoissa toimivaltaisia ovat kuluttaja-asiain tuomioistuimet ja tiettyjen rahasummien alapuolella kuluttajariitalautakunnat.

Tulkkaus ja valtakirja

Turkkia taitamattomille ulkomaalaisille ostajille auktorisoitu kääntäjä on pakollinen kiinteistörekisterin toimituksessa. Jos ostaja ei pääse paikalle, kauppa voidaan hoitaa valtakirjalla. Ulkomailla laaditun valtakirjan on oltava joko Turkin konsulaatissa vahvistettu tai siihen on liityttävä apostille-todistus (Apostille), ja lisäksi tarvitaan vahvistettu suomenkielinen käännös. Valtuutuksen tarkka rajaaminen on tärkein keino valtuuden väärinkäytön ehkäisemiseksi.

Tarkistuslista asunnon ostoa suunnittelevalle ulkomaalaiselle Alanyassa

Kun käyt nämä kohdat läpi ennen ostopäätöstä, vältät suurimman osan myöhemmistä ongelmista:

1. Tarkista, onko osoite tällä hetkellä avoinna oleskeluluvalle.
2. Varmista, että kiinteistö on rekisteröity TAPU:ssa asuinkäyttöön.
3. Tutki TAPU-rekisteristä kiinnitykset, ulosmittaukset ja rasitteet.
4. Off-plan-ostossa tee julkisen notaarin vahvistama esisopimus ja kirjauta se TAPU:hun.
5. Ilmoita TAPU:ssa todellinen kauppahinta.
6. Laske arvorajat etukäteen, jos tavoitteenasi on oleskelulupa tai kansalaisuus.
7. Jos käytät valtakirjaa, rajaa valtuutus tarkasti ja selkeästi.

Yhteenveto

Kesäkuun 2026 muutos – Mahmutlarin, Kestelin, Avsallarin ja Kargıcakin avautuminen uudelleen oleskeluluvalle – on myönteinen uutinen Alanyaan sijoittaville ulkomaalaisille. Silti 200 000 USD:n arvoraja, TAPU:ssa ilmoitettavan hinnan vaatimus ja alueiden ajoittain muuttuva status edellyttävät huolellisuutta jokaisessa ostoprosessin vaiheessa. Paras tapa suojata sijoituksesi on arvioida sekä oleskelulupaan että oikeudelliseen turvaan liittyvät kysymykset yhdessä asiantuntijan kanssa jo ennen ostopäätöstä.