Etuosto-oikeuden markkinahintasääntö kumottiin: Perustuslakituomioistuimen päätös ja vireillä olevat kanteet

Turkin perustuslakituomioistuin (Anayasa Mahkemesi) totesi perustuslain vastaiseksi säännöksen, jonka mukaan etuosto-oikeutta käytettäessä osakkeen kauppahintana olisi ollut markkinahinta eikä todellinen sovittu kauppasumma. Päätös on annettu 16.7.2026 (asianumero E.2026/23, K.2026/162), ja se julkaistiin 6.11.2026 päivätyssä virallisessa lehdessä (Resmî Gazete, numero 33422). Kumoaminen ei tule voimaan heti — se astuu voimaan 9 kuukauden kuluttua eli 6.8.2027. Siihen asti tuhannet vireillä olevat etuosto-oikeudenkäynnit, jotka on pantu vireille joulukuusta 2025 lähtien, elävät oikeudellisessa epävarmuudessa.

Mitä etuosto-oikeus tarkoittaa ja ketä se koskee?

Etuosto-oikeus (turk. şufa hakkı) tarkoittaa, että kun yksi yhteisomistaja myy osuutensa ulkopuoliselle, muilla yhteisomistajilla on oikeus lunastaa tuo osuus itselleen samoilla ehdoilla — ennen muita ostajia. Oikeus perustuu Turkin siviililain (Türk Medeni Kanunu, TMK) 732 §:ään; sen käyttämisestä säädetään TMK 733–734 §:ssä. Oikeus on käytettävä 3 kuukauden kuluessa siitä, kun yhteisomistaja sai tiedon kaupasta, kuitenkin lain asettaman ylärajan puitteissa. Hakemus tehdään tuomioistuimessa ostajaa vastaan.

Alanyassa ja sen lähialueilla tämä säännös on erityisen merkityksellinen. Kylätontit, ylänköalueiden pellot, perinnönjaossa pirstoutuneet maa-alueet ja vielä osakehuoneistorekisteriin (kat mülkiyeti) siirtämättömät kiinteistöt ovat usein yhteisomistuksessa. Jos yksi omistaja myy osuutensa ulkomaiselle sijoittajalle tai muulle ulkopuoliselle, se vaikuttaa suoraan muiden omistajien asemaan sekä omistuksen että käytön kannalta. Etuosto-oikeusjutut ja yhteisomistuksen purkamista koskevat kanteet ovat kaksi yleisintä riita-asiaa, joihin yhteisomistuskiinteistöissä törmätään.

Mitä laki 7571 muutti?

Ennen lakimuutosta etuosto-oikeuden haltijan oli maksettava kiinteistörekisteriin (lainhuutotodistukseen, TAPU) merkitty kauppahinta sekä ostajalle kertyneet rekisteröintikulut tuomarin määräämässä paikassa ja ajassa. Käytännössä yleisin riidanaihe oli se, että rekisteröity hinta oli merkitty todellista korkeammaksi tai matalammaksi.

Joulukuussa 2025 voimaan tulleella lailla 7571 TMK 734 §:n 2 momentti kirjoitettiin uusiksi. Uuden tekstin mukaan tuomarin tuli viipymättä määrittää kiistanalaisen osuuden markkinahinta; etuosto-oikeuden haltijan oli maksettava tämä markkinahinta sekä ostajan rekisteröintikulut tuomarin asettaman ehdottoman määräajan kuluessa; jos maksu jäi tekemättä, omistusoikeuden kirjaaminen etuosto-oikeuden haltijalle ei ollut mahdollista. Lain yhteydessä TMK:han lisätyn siirtymäsäännöksen 1 §:n 2 momentin mukaan uusia sääntöjä sovellettiin myös ennen lain voimaantuloa vireille pantuihin juttuihin.

Juuri tämä viimeinen kohta herätti eniten arvostelua. Yhteisomistajat, jotka olivat vuosia aiemmin nostaneet kanteen kiinteistörekisteriin merkityn kauppahinnan perusteella, joutuivat oikeudenkäynnin kuluessa maksamaan moninkertaiseksi nousseen markkinahinnan. Lukuisat tuomioistuimet saattoivat asian perustuslakituomioistuimen käsiteltäväksi.

Mitä perustuslakituomioistuin kumosi?

Pääasiallinen aloite tuli Yalovan toisen yleisen tuomioistuimen (Yalova 2. Asliye Hukuk Mahkemesi) hakemuksesta; muiden tuomioistuinten samankaltaiset hakemukset liitettiin samaan asiaan. Tuomioistuin kumosi seuraavat kohdat:

• TMK 734/2 §:n ensimmäisestä virkkeestä ilmaisut ”markkinahinta” ja ”viipymättä”,
• saman momentin toisesta virkkeestä ilmaisu ”ehdoton määräaika”,
• siirtymäsäännöksen TMK siirtymä-1 §:n 2 momentin, joka ulotti uudet säännöt aiemmin vireille pantuihin juttuihin.

Päätöksessä todettiin, että säännös asetti hinnan, joka oli riippumaton myyjän ja ostajan vapaasti sopimasta kauppahinnasta; tämä saattoi johtaa siihen, että toinen osapuoli hyötyi perusteettomasti ja toinen kärsi tappiota. Tuomioistuin katsoi, ettei osapuolten omistusoikeudesta johtuvien etujen välillä saavutettu oikeudenmukaista tasapainoa, ja totesi säännösten olevan Turkin perustuslain 5 ja 35 artiklan vastaisia.

Milloin markkinahintasääntö lakkaa olemasta voimassa?

Tuomioistuin katsoi, että kumottujen säännösten välitön poistaminen voisi aiheuttaa oikeudellisen aukon, ja päätti siksi lykätä voimaantuloa. Kumotut kohdat poistuvat käytöstä 9 kuukauden kuluttua julkaisupäivästä eli 6.8.2027.

Mitä tapahtuu vireillä oleville jutuille?

Koska voimaantuloa on lykätty, markkinahintasääntöä sovelletaan tänään edelleen. Vireillä olevissa jutuissa maksettava hinta ei muutu automaattisesti, eikä lainvoimaisiksi tulleet päätökset kumoudu kumoamispäätöksen johdosta. Perustuslakituomioistuimen päätökset eivät ole taannehtivasti sovellettavissa, joten lainvoimaisen tuomion osalta kumoamispäätös yksinään ei ole peruste oikeudenkäynnin uusimiselle.

Se, mitä hintaa sovelletaan juttuihin, joita ei ole ratkaistu ennen 6.8.2027, on toistaiseksi epäselvää. Turkin kansalliskokouksen (TBMM) odotetaan antavan uuden lain ennen tuota päivämäärää. Jos uusi laki sisältää siirtymäsäännöksen, sen sanamuoto ratkaisee, miten sitä sovelletaan vireillä oleviin juttuihin. Tämän vuoksi kanteet nostaneiden tai sitä harkitsevien yhteisomistajien on seurattava tarkasti juttuaan koskevia määräaikoja ja maksumääräyksiä.

Poistettiinko etuosto-oikeus kokonaan?

Ei. Päätös koskee ainoastaan maksettavan hinnan määräytymistapaa. TMK 732 §:ssä säädetty etuosto-oikeus, oikeuden menettämiseen johtavat määräajat ja kanteen nostaminen ostajaa vastaan ovat edelleen voimassa sellaisinaan. Jos yhteisomistaja ei nosta kannetta ajoissa kaupasta tiedon saatuaan, hän menettää oikeutensa kumoamispäätöksestä riippumatta.

Mitä yhteisomistuskiinteistön ostajan ja myyjän on syytä huomioida?

Päätös koskee yhteisomistuskiinteistöjen markkinoilla sekä ostajia että myyjiä. Tärkeimmät käytännön huomiot ovat seuraavat:

• Kauppahinta on merkittävä todenmukaisesti rekisteriin. Kun markkinahintasääntö poistuu, lainhuutotodistukseen (TAPU) merkitty hinta voi jälleen saada ratkaisevamman merkityksen; alihintainen kirjaus aiheuttaa sekä veroriskejä että etuosto-oikeusriitoja.
• Muille yhteisomistajille on ilmoitettava kaupasta. Ilmoitus julkisen notaarin (noter) välityksellä selkeyttää 3 kuukauden määräajan alkamisajankohdan.
• Maksu on dokumentoitava asianmukaisesti. 1.12.2026 pakolliseksi tuleva kiinteistökaupan turvattu maksujärjestelmä toimii etuosto-oikeudenkäynneissä todisteena kauppahinnan todellisesta suuruudesta.
• Vireillä olevissa jutuissa ehdottomia määräaikoja ei saa ylittää. Tuomarin markkinahintaa varten asettama ehdoton määräaika on sitova 6.8.2027 saakka; maksamatta jätetty summa voi johtaa kanteen hylkäämiseen.

Etuosto-oikeudenkäynnit edellyttävät tavallisesti asiantuntija-arviota (asiantuntija, oikeuden määräämä) hinnan määrittämiseksi, minkä vuoksi jutut venyvät usein pitkiksi. Prosessin lopputulokseen vaikuttavat ratkaisevasti kaksi tekijää: kansalliskokouksen antama uusi laki ja Yargıtayn (Turkin korkein oikeus) linja siirtymäkautta koskevissa kysymyksissä.

Tämä kirjoitus on tarkoitettu yleiseen tiedottamiseen eikä korvaa oikeudellista neuvontaa. Yksittäisessä asiassasi on aina tarkistettava ajantasainen lainsäädäntö ja viralliset tiedotteet.